Кадастровые работы (подготовка межевых
и технических планов, топографическая съемка)

8 800 333-43-82
8 863 303-28-43
8 928 226-86-77
г. Ростов-на-Дону,
ул. Серафимовича,
д. 11/28а
kcd@kadastrdon.ru

Можно ли продать (или подарить) полученную по наследству квартиру не обращаясь в Росреестр за регистрацией своего права, как наследника (нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство)?

« Назад

12.11.2014 13:18

  Право собственности наследника на принятое наследство, в том числе и на квартиру (как в Вашем случае), в соответствии с положениями действующего законодательтсва считается возникшим с момента открытия наследства и не зависит от момента государственной регистрации права наследника1.
  Ранее закон прямо ограничивал право наследника на распоряжение имуществом, предоставляя ему с момента открытия наследства лишь право на произведение за счет наследственного имущества отдельных расходов, в том числе: затрат по уходу за наследодателем во время его болезни, а также на его похороны; на содержание граждан, находившихся на иждивении наследодателя;  удовлетворение претензий по заработной плате и претензий, приравненных к ним и расходов, связанных с охраной наследственного имущества и по управлению им. Причем момент окончания подобного ограничения в правах законодатель связывал с истечением шестимесячного срока со дня открытия наследства, либо моментом получения свидетельства о праве на наследство2.
  Однако после введения в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), то есть с 01 марта 2002 года3, данные ограничения прав наследника были сняты.
 С этого времени наследник получил право распоряжаться своим имуществом с момента открытия наследства.
  В то же время, необходимо принимать во внимание что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества или сделки с объектом недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (ЕГРП)4.
  При этом за государственную регистрацию права наследника взимается государственная пошлина5.
 Также следует учитывать и изменения действующего законодательства в части государственной регистрации сделок, поскольку регистрация договора купли-продажи жилого помещения, как и договора дарения недвижимости, в настоящее время не требуется6. В этих случаях регистрации подлежит только переход права на объект недвижимости.
 Таким образом, толкование норм действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что наследник вправе заключить соответствующий договор (купли-продажи, дарения) до регистрации собственного права в Росреестре.
 Однако для того чтобы зарегистрировать переход права к новому владельцу, регистрации права наследника не избежать, просто закон допускает одновременную подачу документов на регистрацию права наследника и договора купли-продажи (дарения) для регистрации перехода права.
   Если же подать на государственную регистрацию документы по сделке (без соответствующего заявления и пакета документов для регистрации права наследника), то в этом случае регистрирующий орган откажет в регистрации в связи с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Противоречие это будет состоять в том, что в ЕГРП останется зарегистрированым право наследодателя, а заявляет себя в качестве собственника наследник, право которого не зарегистрировано и не подтверждено надлежащим для регистрирующего органа документом.
  Позиция специалистов ООО "Кадастровый центр Дона" по данному вопросу совпадает с мнением многих территориальных органов Росреестра:
- позиция Управления Росреестра по Краснодарскому краю;
- позиция Управления Росреестра по Ростовской области;
- позиция Управления Росреестра по Белгородской области и т.д.
  Вместе с тем, зачастую заявители сталкиваются и с мнением отдельных специалистов Росреестра, которые настаивают на разделении процесса регистрации права наследника и сделки. При этом они полагают, что до регистрации права в ЕГРП наследник не вправе заключать сделку в отношении унаследованного имущества.
  Однозначной судебной практики по данному вопросу не сложилось.

_____________________
1 Абзац 2 пункта 2 статьи 218, пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)
2 Статьи 549 и 558 Гражданского кодекса РСФСР
3 Статьи 1 и 2 Федерального закона от 26.11.2001 N 147-ФЗ "О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации"
4 Пункт 2 статьи 6 и пункт 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
5 Письмо Минфина РФ от 31.05.2010 N 03-05-06-03/61 "О размере, в котором физлицом должна уплачиваться государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности на долю жилого дома, полученную в результате наследования по закону, но принадлежащую физлицу-наследодателю на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 1983 г."
6 Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"


« Назад