Росреестр обеспокоен практикой незаконных действий органа кадастрового учета в свете новых положений законодательства

  Росреестром доведены до сведения территориальных органов и ФГБУ "ФКП Росреестра" разъяснения, акцентирующие внимание на необходимости неукоснительного соблюдения требований законодательства при внесении записей в государственный кадастр недвижимости (ГКН).
  Разъяснения доведены письмом Росреестра от 18.12.2014 № 14-исх/14741-ГЕ/14.
   Озабоченность Росреестра разнородной практикой внесения сведений в ГКН обусловлена тем, что в настоящее время в соответствии с пунктом 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в подразделе I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) содержится описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных правилами ведения ЕГРП; при этом сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, считаются сведениями подраздела I ЕГРП.
Таким образом, по сути, изменение характеристик объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости означает такое же изменение характеристик и в подразделе I ЕГРП.
 При этом, поскольку факт государственной регистрации является юридическим признанием со стороны государства возникновения прав на объект недвижимости, которые могут быть оспорены только в судебном порядке, Росреестр акцентирует внимание органа кадастрового учета на том, что внесение записей в ГКН влияет на содержание записей в ЕГРП.
  По мнению Росреестра, особое внимание органу учета следует уделять изменению в ГКН таких сведений, как: разрешенное использование земельного участка, площадь объекта недвижимости, назначение здания.
  Как пример негативной практики учета приводится следующий случай:
 В результате осуществления кадастрового учета изменений органом кадастрового учета в государственном кадастре недвижимости была изменена площадь нежилого помещения с 70,7 кв. м на 708,4 кв. м, после чего в записи ЕГРП также были внесены указанные изменения (в раздел ЕГРП, открытый на нежилое помещение площадью 70,7 кв. м), вследствие чего соответствующее лицо таким образом стало собственником объекта, площадь, состав, "конфигурация" которого значительно отличаются от того объекта, право на который было зарегистрировано изначально.
  При этом:

• документ, устанавливающий или удостоверяющий право заявителя на помещение, за счет которого произошло увеличение площади помещения, принадлежащего заявителю на праве собственности, в орган кадастрового учета представлен не был; 
• отсутствовал такой документ и в деле правоустанавливающих документов;
• из представленных документов также усматривалось, что, по сути, был создан новый объект недвижимости, однако технический план помещения, представленный с заявлением о государственном кадастровом учете изменений, был подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости;
• учитывая сведения государственного кадастра недвижимости, имеющуюся в распоряжении органа кадастрового учета техническую документацию, в том числе на нежилое здание, в котором располагается заявленное для государственного кадастрового учета изменений нежилое помещение, усматривается, что данное нежилое помещение было образовано из существующих нежилых помещений, расположенных на 1 и подвальном этажах нежилого здания;
• такое увеличение (более чем в 10 раз) площади нежилого помещения могло произойти в результате реконструкции самого нежилого здания (в частности, изменения его параметров, в том числе площади, с учетом изменения внешних границ здания), объединения помещений в этом здании, то есть в связи с преобразованием существующих объектов недвижимости (объектов недвижимости), в результате которого образуется новый объект;
• органом кадастрового учета государственный кадастровый учет изменений нежилого помещения был осуществлен без учета указанных обстоятельств.