Кадастровые работы (подготовка межевых
и технических планов, топографическая съемка)

8 800 333-43-82
8 863 303-28-43
8 928 226-86-77
г. Ростов-на-Дону,
ул. Серафимовича,
д. 11/28а
kcd@kadastrdon.ru

Обзор нового классификатора видов разрешенного использования земельных участков (проблемные вопросы применения)

« Назад

19.12.2014 10:09

otmena_kategor_zemel  24 декабря 2014 года вступает в действие новый классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 5401.
 (Внимание: 03.11.2015 вступают в силу изменения, внесенные в классификатор ВРИ приказом Минэкономразвития России от 30.09.2015 № 709)
  До введения в действие классификатора виды разрешенного использования определяются согласно градостроительным регламентам, являющимся составной частью правил землепользования и застройки.
  Дата введения классификатора в действие в силу исчисляется с момента публикации ("Российская газета", N 217, 24.09.2014), так как согласно пункту 3 Приказа, он вступает в силу по истечении 90 дней со дня его официального опубликования.
  Собственно сам Приказ состоит всего из 3-х пунктов (п. 1 - об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков (классификатор), п. 2 - об установлении пределов действия классификатора; п. 3 - о дате введения Приказа в действие).

  Единственным приложением к документу является классификатор, в котором в отношении каждого вида разрешенного использования указаны:

  • наименование;
  • описание;
  • код (числовое обозначение) вида разрешенного использования.

  В соответствии с пунктом 2 Приказа, новые виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются с даты вступления его в законную силу, то есть с 24.12.2014.
   Согласно примечаниям к классификатору:

  • в скобках указаны равнозначные наименования видов разрешенного использования;
  • содержание видов разрешенного использования допускается без отдельного указания в классификаторе размещение и эксплуатацию линейного объекта (кроме железных дорог общего пользования и автомобильных дорог общего пользования федерального и регионального значения), размещение защитных сооружений (насаждений), информационных и геодезических знаков;
  • текстовое наименование ВРИ и его код (числовое обозначение) являются равнозначными.

  Виды разрешенного использования в классификаторе разделены на 12 условных групп, которые обозначены соответствующими кодами (числовыми обозначениями):  


группы
Описание
группы
Группа
в формате
PDF
1

Ведение сельского хозяйства.
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.18, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции

1-klass_vri_zy_razdel-1
2

Размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них.
К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых:

- с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);
- для проживания с одновременным осуществлением лечения или социального обслуживания населения (санатории, дома ребенка, дома престарелых, больницы);
- как способ обеспечения непрерывности производства (вахтовые помещения, служебные жилые помещения на производственных объектах);
- как способ обеспечения деятельности режимного учреждения (казармы, караульные помещения, места лишения свободы, содержания под стражей).

 Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1 - 2.7

1-klass_vri_zy_razdel-2
3 Размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения удовлетворения бытовых, социальных и духовных потребностей человека. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.1 - 3.10 1-klass_vri_zy_razdel-3
4

Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 - 4.9

1-klass_vri_zy_razdel-4
5

Обустройство мест для занятия спортом, физкультурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности.
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1 - 5.5

1-klass_vri_zy_razdel-5
6

Размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом.
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 6.1 - 6.9

1-klass_vri_zy_razdel-6
7

Размещение различного рода путей сообщения и сооружений, используемых для перевозки людей или грузов либо передачи веществ.
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 7.1 - 7.5

1-klass_vri_zy_razdel-7
8 8-я группа объединяет несколько видов разрешенного использования, предназначенных для размещения объектов капитального строительства и иных объектов для: - обеспечения обороны и безопасности; - обеспечения вооруженных сил; - охраны Государственной границы РФ; - обеспечения внутреннего правопорядка; - обеспечения деятельности по исполнению наказаний. 1-klass_vri_zy_razdel-8
9 9-я группа объединяет несколько видов разрешенного использования, предназначенных для: - деятельности по особой охране и изучению природы; - охраны природных территорий; - курортной деятельности; - исторического назначения. 1-klass_vri_zy_razdel-9
10 10-я группа объединяет несколько видов разрешенного использования, связанных с использованием лесных ресурсов: - лесная; - заготовка древесины; - лесные плантации; - заготовка лесных ресурсов; - резервные леса. 1-klass_vri_zy_razdel-10
11 11-я группа объединяет несколько видов разрешенного использования, связанных с использованием объектов водного фонда и гидротехнических сооружений: - водные объекты; - общее пользование водными объектами; - специальное пользование водными объектами; - гидротехнические сооружения. 1-klass_vri_zy_razdel-11
12 12-я группа объединяет несколько видов разрешенного использования, связанных со особыми видами деятельности, а также для земель запаса, на которых хозяйственная деятельность не осуществляется: - общее пользование территорией; - ритуальной деятельности; - специальной; - запаса. 1-klass_vri_zy_razdel-12

  Следует отметить, что основанием для разработки и утверждения классификатора послужило положение абзаца 3 пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса, введенного в действие еще Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ.
  В соответствии с указанным положением ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
  В то же время необходимо учитывать, что в соответствии с частью 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
  Вместе с тем, в настоящий момент возникает ряд вопросов, связанных с применением классификатора, а именно:
   Во-первых, вышеуказанные положения Федерального закона № 171-ФЗ вступают в силу только с 1 марта 2015 года, так как к числу исключений, установленных статьей 35 указанного закона, отнесены только части 37-46 статьи 34 (которые вступили в силу с момента официального опубликования 171-ФЗ). В связи с этим возникает правовая неопределенность по вопросу о применении части 11 статьи 34 и признании действительными видов разрешенного использования земельных участков, установленных до дня утверждения классификатора и ему не соответствующих.
  Второй проблемный вопрос вытекает собственно из формулировки срока, установленного частью 11 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ, так как "днем утверждения" классификатора является день издания приказа Минэкономразвития № 540, то есть 01 сентября 2014 года. Представляется более логичным и юридически чистым применение формулировки "до даты введения в действие", однако этого в законе мы не видим.
  Третья и, наверное, основная проблема правоприменения, усматривается в вопросе о выборе вида разрешенного использования земельного участка в населенных пунктах после введения в действие классификатора, если виды разрешенного использования установленные градостроительным регламентом (в соответствии с зонированием в Правилах землепользования и застройки), не соответствуют классификатору.
  Так, согласно положениям статьи 7 ЗК РФ и собственно приказа Минэкономразвития от 01.09.2014 № 540 виды разрешенного использования после вступления приказа в силу должны выбираться только в соответствии с классификатором.
  В то же время согласно абзацу 1 пункта  2 той же статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
 Общий порядок проведения зонирования в населенных пунктах устанавливается главой 4 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ).
  Так, в соответствии со статьей 37 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне и изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, который в свою очередь является составной частью Правил землепользования и застройки (пункт 3 части 2 статьи 30 ГрК РФ).
  Таким образом, выбор нового вида разрешенного использования для земельного участка после 24.12.2014 должен с одной стороны осуществляться из числа видов, установленных классификатором, а с другой стороны - в соответствии с градостроительным регламентом согласно ПЗЗ.
fragment_pzz  Рассмотрим для примера вопрос о выборе вида разрешенного использования для земельного участка в городе Ростове-на-Дону, расположенного в створе улиц Станиславского и Чехова, то есть в зоне ОЖ (подзона А, участок ОЖ/3/04).
pkk_zy_61-44-0041006-11_rnd  В случае, если собственник земельного участка (участков), формирует в данном месте новый земельный участок для получения разрешения на строительство и последующего возведения многоквартирного жилого дома, высотой например в 7 этажей, то в соответствии с классификатором должен быть выбран вид разрешенного использования земельного участка - "Среднеэтажная жилая застройка" (код 2.5). 
    Как следует из описания, данный вид разрешенного использования как раз предназначен для "размещения жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры); благоустройство и озеленение; размещение подземных гаражей и автостоянок; обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20% общей площади помещений дома".

Статья 33
ПЗЗ РнД
1-PZZ_RnD_zona_OZH

  В то же время, перечень видов разрешенного использования для зоны многофункциональной общественно-жилой застройки (ОЖ) установлен градостроительным регламентом в соответствии со статьей 33 Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) города Ростова-на-Дону, утвержденных решением Ростовской-на-Дону Городской Думы от 26.04.2011 № 87 (ред. от 21.10.2014). 
  Для строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, в соответствии с градостроительным регламентом из числа основных видов разрешенного использования можно выбрать только "многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания". Условно-разрешенные и вспомогательные виды ВРИ также не содержат необходимого нам вида разрешенного использования, то есть "среднеэтажная жилая застройка".
  Кроме того, не содержат ПЗЗ для данной зоны и даже общего для данной группы видов разрешенного использования, установленных классификатором, вида - "жилая застройка" (код 2.0).
  Таким образом, собственник земельного участка сталкивается с проблемой, которая заключается в том, что выбрать надлежащий вид разрешенного использования для земельного участка после 24.12.2014 он не сможет.
   Поскольку в соответствии с требованиями статьи 37 ГрК РФ собственник должен осуществлять выбор вида разрешенного использования из числа установленных градостроительным регламентом, то выбрав, например "многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания", он может столкнуться с проблемой при постановке земельного участка на кадастровый учет.
   Орган кадастрового учета должен действовать в соответствии с требованиями статьи 7 ЗК РФ и пунктом 2 Приказа Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540, то есть проверять соответствие выбранного вида разрешенного использования классификатору.
  В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (Закон о кадастре) для осуществления государственного кадастрового учета должна представляться копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.
   Таким документом, в отношении земельного участка в населенном пункте являются Правила землепользования и застройки (если они утверждены).
  В случае выбора вида разрешенного использования не установленного ПЗЗ для соответствующей зоны, орган кадастрового учета принимал решение о приостановлении кадастрового учета по причине не представления необходимых для кадастрового учета документов, так как выписка из ПЗЗ не подтверждала возможность установления такого вида разрешенного использования.
  Какое решение орган учета будет принимать в том случае, если вид разрешенного использования будет выбран после 24.12.2014 в соответствии с ПЗЗ, но вопреки классификатору, то есть в нарушение требований ЗК РФ и приказа Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540, в настоящее время сложно предугадать.
  Правоприменительная практика в отношении подобных случаев по понятной причине отсутствует, а разъяснений органа кадастрового учета и Росреестра о том, каким должно быть решение должностного лица по результатам рассмотрения соответствующего заявления, нет.

По теме:

   Приказ Минэкономразвития России от 30.09.2015 N 709 "О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540" (Зарегистрирован в Минюсте России 21.10.2015 N 39397). 
  Письмо Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" от 19.01.2015 № 15-Исх/00230 "Об осуществлении государственного кадастрового учета после вступления в силу Приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540"

(Внимание: 03.11.2015 вступают в силу изменения, внесенные в классификатор ВРИ приказом Минэкономразвития России от 30.09.2015 № 709)
_____________________

1 Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (Зарегистрирован в Минюсте России 08.09.2014 N 33995)



« Назад

Комментарии


2014-12-24 05:32:33 Надежда № 1389006
При подготовке в администрации Постановления об утверждении границ ЗУ с целевым назначением для размещения малоэтажного многоквартирного дома вопреки классификатору (2.5) и формировании межевого плана с учетом классификатора, какие будут действия кадастровой палаты - приостановка, отказ? Каким образом привести к однозначному требованию (ПЗЗ или Классификатор), чтобы избежать отказа?

Ответить / Цитировать

2014-12-24 09:39:38 DonKadastr № 1394206
Собственно эта проблема и поднята в обзоре, пока не сложилась практика и нет разъяснений ответить на Ваш вопрос очень сложно.
В настоящее время, если Вы заявляете вид разрешенного использования, который в ПЗЗ отсутствует, или сформулирован иначе, как правило филиалы Кадастровой палаты подтягивают пункт 4 части 2 статьи 26 Закона о кадастре, то есть указывают на непредставление необходимого для учета документа, подтверждающего корректный выбор вида разрешенного использования (в тех субъектах, где делают межведомственные запросы в ОМСУ, иногда следует и отказ по пункту 8 части 2 статьи 27).
И все таки, в подобной ситуации кажется более предпочтительным указывать данные согласно ПЗЗ (пусть даже и вопреки классификатору), поскольку ЗК РФ обязывает выбирать вид разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, то есть исходя из градостроительного регламента.
Поэтому, когда представленная выписка из ПЗЗ подтверждает выбранный вид, то вышеуказанные основания для приостановления или отказа уже не подойдут, поскольку есть документ — основание для выбора именно этого вида разрешенного использования, прямо указанный в ЗК РФ и ГрК РФ.
Пункт 5 органу учета тоже не поможет, так как слава богу он позволяет им руководствоваться только в случае прямого нарушения 221-ФЗ, противоречия с ЗК РФ и тем более 540-м приказом сюда тоже не подтянешь.
Перечень оснований для отказа на первый взгляд тоже не в помощь органу учета в этой ситуации.
Так что, есть вероятность отсутствия особых проблем с учетом, несмотря на формальное нарушение требований ЗК РФ и Приказа № 540.
В то же время, если выбрать вид ВРИ просто из классификатора, то тут все аналогично тому, как будто бы вы сейчас выбрали вид, которого в ПЗЗ нет. То что он есть в общем классификаторе никак не подтверждает возможность его выбора для зоны, в который расположен земельный участок.
Если орган учета выберет другой путь, то это приведет либо к полному игнорированию ПЗЗ, либо к коллапсу на рынке, который будет продолжаться до тех пор, пока ПЗЗ не приведут в соответствие с классификатором.

Ответить / Цитировать

2015-02-08 13:38:44 DonKadastr № 1480806
19.01.2015 Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области довел свою позицию по вопросам кадастрового учета в связи со вступлением в силу Приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (письмо Филиала от 19.01.2015 № 15-Исх/00230).
Согласно позиции Филиала до 01.03.2015 при осуществлении государственного кадастрового учета следует руководствоваться утвержденными в установленном порядке градостроительными регламентами.
Данный вывод сделан Филиалом исходя из положений пунктов 11 и 13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, которые вступают в силу с 01.03.2015.
Основной акцент в позиции Филиала сделан на то, что по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору, с 01.03.2015 уполномоченные на установление ВРИ органы будут в течение одного месяца со дня поступления такого заявления принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении и ВРИ установленным классификатором. Данное решение будет являться основанием для внесения изменений в сведения ГКН о ВРИ земельного участка.
Конечно обоснование позиции Филиала является достаточно спорным, так как отложенное до 01.03.2015 вступление в силу пункта 11 Закона № 171-ФЗ, наоборот говорит больше в пользу невозможности использования до этой даты ВРИ установленного до дня утверждения классификатора, а пункт 13 в первую очередь предназначен для изменения ВРИ для земельных участков, сведения о которых уже содержатся в ГКН.
В то же время, орган кадастрового учета на данный момент, определился с позицией, отдав приоритет ПЗЗ и градостроительным регламентам.

Ответить / Цитировать

2015-03-19 13:55:17 Алексей № 1536206
Добрый день! Я приобрел здание с земельным участком. Подал в январе 2015г. заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "под складским помещением с прилегающей территорией" на "под торгово-офисным центром с прилегающей территорией". В ответ пришло письмо с отказом из-за несоответствия по классификатору. Подскажите, как теперь правильно изменить вид разрешенного использования земельного участка, а точнее: что именно написать в заявлении?

Ответить / Цитировать

2015-03-25 04:49:17 Donkadastr № 1543806
Кому: Алексей, ale-ser@mail.ru, #4

Для того, чтобы ответить на Ваш вопрос необходимо ознакомиться с документами на здание, выбор необходимо делать в зависимости от площади здания и его основного назначения.
Если это торговый центр, то вероятнее всего необходимо выбирать "Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м" (код 4.4. классификатора).
Однако, необходимо при этом еще и учитывать место расположения земельного участка,распространяются ли на Ваш земельный участок ПЗЗ.

Ответить / Цитировать

2015-03-26 09:45:18 Карина № 1545806
Добрый день! Не поможете разобраться с ситуацией? Я почти два года занималась согласованием изменения вида разрешенного использования земельного участка (ЛПХ на дачное строительство), за это время прошла все инстанции, везде положительное решение, включая публичные слушания. 30 декабря 2014г. документы были поданы в районную администрацию г.Истра для окончательного Постановления. Спустя положенный месяц мне ответили, что история затягивается в связи с какими-то измнениями в законодательстве. И только три дня назад, наконец мне ответили, что все мои действия оказались напрасными, так как принят новый классификатор которрый не позволяет менять видразрешенного использования земельного участка. Как быть в такой ситуации, если дом уже практически построен, и на него имеется паспорт БТИ?

Ответить / Цитировать

2015-03-30 07:15:02 Юлия № 1552406
Добрый день!
Уточните пож-та, существует большой общий земельный участок, вид разрешенного использования: Для сельхоз использования. Его собираются зонировать на отдельные участки с присвоением собственных кадастровых номеров. Возможно ли при разделении большого участка присвоение созданным вида разрешенного строительства индивидуальные жилые дома? Спасибо.

Ответить / Цитировать

2015-04-03 15:27:36 Алёна № 1561606
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста. В группе №1 "Ведение сельского хозяйства" вид использования под кодом 1.0 (сельскохозяйственное использование)является отдельным видом использования? Как написано в классификаторе "Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.18, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции". Когда мы захотели сменить на этот вид использования (1.0) нам сказали "-Выбирайте что-то одно". А судя по классификатору "сельскохозяйственное использование"- это отдельный вид использования, просто включающий в себя несколько других видов. Мы всё таки можем сменить на этот (1.0) вид использования?

Ответить / Цитировать

2015-04-20 08:33:39 Глеб № 1598006
Добрый день! Хотели поменять разрешённый вид использования с "для строительства и обслуживания кондитерской фабрики" на "для размещения комплекса по производству, фасовке и упаковке пищевых и не пищевых продуктов", но в классификаторе нет такого, к какой группе можно нас отнеси.

Ответить / Цитировать

2015-05-20 07:56:46 Владислав № 1683006
В нашем муниципальном образовании было принято решение о внесении изменений в ПЗЗ и устранения противоречий видов разрешенного использования земельных участков предусмотренных градостроительным регламентом, утвержденному классификатору и уже есть определенное проектное решение с возможностью урегулирование этих противоречий

Ответить / Цитировать

Добавить комментарий *Имя:


*E-mail:


*Комментарий: