Конституционный Суд России сделал вывод о несоответствии Конституции норм жилищного законодательства о сохранении прав на жилище членов семьи прежнего собственника жилья на которое обращено взыскание

 В ноябре 2012 года гражданин Богатырев приобрел на публичных торгах трехкомнатную квартиру, расположенную в доме ЖСК в Санкт-Петербурге, и оформил право собственности на нее. Позже выяснилось, что в квартире зарегистрированы и постоянно проживают ее бывшие собственники с семьей, которые не исполнили договор займа, обеспеченного залогом жилья, вследствие чего квартира была выставлена на торги. 

 С помощью суда новому собственнику удалось выселить  супругов-должников, однако их дочь с двумя несовершеннолетними детьми сохранила право проживания в квартире, т.к. она еще в 1993 году была включена в ордер на предоставление этой квартиры.  

 

 Заявитель полагает, что суды необоснованно применяют норму закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» с расширительным толкованием, считая, что права членов семьи прежнего собственника жилья в ЖСК аналогичны правам лиц, прекративших семейные отношения с собственником приватизированного жилого помещения.

 На основании данного вывода суды допускают возможность сохранения права пользования жилым помещением за лицами, получившими такое право при вселении в дом ЖСК даже в случае обращения взыскания на данное жилье как на заложенное имущество.

 Заявитель указывает, что такая практика нивелирует значение института залога недвижимости, а оспариваемое положение не соответствует статьям 17, 35 и 55 Конституции РФ.

 

 КС РФ указал, что оспариваемая норма не определяет права членов семьи прежнего собственника жилья, которые заложил квартиру и не выполнил свои обязательства по возврату долга. Соответственно, отсутствует и механизм защиты этих прав при обращении взыскания на такое жилое помещение, в частности, в доме ЖСК, и переходе его к новому владельцу. Применение же с этой целью оспариваемой нормы приводит к нарушению прав нового собственника, который не знал о том, что приобретает жилье с обременением.

 Подобная неопределенность правового регулирования свидетельствует о несоответствии Конституции РФ оспариваемой нормы и требует внесения в действующее законодательство (жилищное, гражданское, семейное, о регистрации прав на недвижимое имущество, об ипотеке и т.д.) изменений и дополнений.

 Необходимо обеспечить максимальную прозрачность информации о правах третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения с тем, чтобы новые собственники (приобретатели) были в курсе того, какую недвижимость и с какими обременениями они получают в собственность. Сохранение обременений, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должно стать юридически невозможным.

 Вопрос о наличии или отсутствии соответствующих прав членов семьи прежнего собственника также должен быть четко определен законодателем.

По сути, в соответствии с Постановлением КС РФ, федеральному законодателю надлежит создать правовой механизм, обеспечивающий баланс прав и законных интересов всех участников рынка недвижимости, их эффективную реализацию и защиту.

 До внесения изменений в законодательство члены семьи прежнего собственника, включенного в ордер, могут сохранить право пользования жильем с учетом фактических обстоятельств (наличие иного жилья, разница между суммами за реализацию жилья и взысканного долга, обеспеченного залогом, возможности использования этих средств для приобретения иного жилья и пр.).
 Новому же собственнику спорного жилья необходимо обеспечить защиту его имущественных интересов.