В Государственную Думу внесен на рассмотрение законопроект о внесении изменений в Земельный кодекс, направленных на установление единого подхода к моменту возникновению права на объекты недвижимости

 18.03.2015 в Государственную Думу внесен на рассмотрение проект Федерального закона 746679-6 "О внесении изменений в статью 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации".
 Законопроект подготовлен и внесен в порядке законодательной инициативы депутатами Государственной Думы А.А. Агеевым, А.В. Терентьевым.
 Как следует из пояснительной записки к законопроекту, он разработан во исполнение решений Конституционного Суда РФ с целью обеспечения единообразного правового статуса недвижимого имущества.
 Мониторинг правоприменения ст. 11.4 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) показал, что имеется противоположная практика применения данной нормы судебными органами и органами исполнительной власти, вследствие неопределенности в установлении даты возникновения права собственности на земельные участки, образованные путем раздела участка собственником.
 Конституционный Суд Российской Федерации, Верховный Суд РФ приняли ряд решений, которые выявляют перекосы и отсутствие единообразия в судебной практике по поводу определения даты возникновения права собственности при разделе объектов недвижимости.
 Так, Конституционный Суд РФ в определении от 9 ноября 2010 года № 1433-0-0 установил, что для квартир при изменении (увеличение, раздел) первоначального объекта датой возникновения права собственности является дата возникновения первоначального права. Однако позиция судебного органа при переходе права собственности при разделе земельного участка на практике применяется неоднозначно и противоречиво ввиду отсутствия четкого законодательного закрепления даты возникновения права собственности.
 В системе судов общей юрисдикции также складывается противоречивая практика применения ст. 11.4 ЗК РФ, что может свидетельствовать о неточности законодательной нормы или о коррупционности принимаемых решений.
 Так, определением Московского городского суда от 10 августа 2011 г. по делу № 33-23054 установлено, что факт регистрации заявителем объектов недвижимости, возникших после раздела двух земельных участков, не влечет прекращение права собственности на спорное имущество, являющееся частями земельных участков, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке в момент приобретения целого участка. Данное решение основано на положениях ст. 135 ГК РФ. Аналогичная позиция содержится и в апелляционном определении Ульяновского областного суда от 17.12.2013 по делу N 33-4505/13, определении Московского городского суда от 9 августа 2013 г. № 4г/8-8025.
 В то же время противоположная позиция содержится в определении Московского городского суда, которое было вынесено 12 апреля 2011 года по делу № 4г/8-3129/2011. Суд, основываясь на ст. 11.4 ЗК указал, что право собственности на земельный участок при разделе не сохраняется за собственником, и оно возникает у него с момента регистрации права на участки, полученные в результате раздела.
 Таким образом, оценивая одну и ту же ситуацию: когда возникает право собственности на земельный участок при разделе суд, основываясь на ГК РФ, устанавливает - с момента приобретения исходного участка, а ЗК РФ - с момент регистрации права на разделенные участки.
 Противоречивой и противоречащей нормам права является разъяснительная работа федеральных органов исполнительной власти. Например, по различным запросам Федеральная налоговая служба дает разъяснения единолично (либо при участии Министерства финансов РФ), о том, что дата возникновения права собственности при выделе доли в земельном участке возникает в момент первоначальной государственной регистрации.
 В то же время в других разъяснениях ФНС России указывает на то, что поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты недвижимости, которым присваиваются новые кадастровые номера, а первоначальный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц следует исчислять с даты регистрации вновь образованных земельных участков в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (письмо ФНС России от 20.02.2014 N БС-4-11/2957 вместе с письмами Минфина России от 17.12.2013 N 03-04-07/55742 и от 30 июня 2014 г. № 03-04-05/31363, письмо Минфина от 24 мая 2013 г. № 03-04-07/18572, письмо Управления федеральной налоговой службы по г. Москве от 22 октября 2009 г. № 20-14/4/110672, письмо УФНС РФ по г. Москве от 09.12.2009 № 20-14/4/130011, письмо УФНС РФ по г. Москве от 15.01.2010 № 20-14/4/002320 и ряд других)
 Обилие писем по мнению авторов законопроекта свидетельствует о дефекте законодательства и намерении органов исполнительной власти своими толкованиями давать разъяснения, отнесенные к компетенции законодателя.
 Таким образом, действующий ЗК РФ вносит необоснованные различия в правовое регулирование для видов недвижимого имущества: земли, квартир, нежилых помещений. Согласно статье 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными * законами, т.е. границы земельного участка являются основным индивидуализирующим его признаком. Закон предусматривает, что при разделе земельного участка образуются несколько новых земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. ЗК РФ устанавливает, что у собственника целого участка при разделе участка возникает право собственности на участки в результате раздела.
 Указанный порядок приводит к тому, что собственник первоначального участка после раздела участка не продолжает свое право, а у него возникает новое право с даты, указанной в свидетельствах о праве собственности на образовавшиеся в результате раздела участки.
 На основании этого образованные в результате разделения земельные участки, в отсутствие соответствующей сделки по отчуждению (ч. 2 ст. 218 ГК РФ), правоприменительная практика рассматривает как вновь созданное недвижимое имущество.
 Данное положение ЗК РФ привело к разнородной правоприменительной практике, так как другие объекты недвижимости (квартиры, нежилые помещения) подлежат разделу и при этом не возникает новых объектов, а изменяется первоначальный объект и право собственности переходит в порядке правопреемства (Письмо Министерства финансов РФ от 5 мая 2011 г. № 03-04-05/5-331, письмо от 10 февраля 2012 № 03-04-05/7-153).
 Таким образом, действующая редакция статьи 11.4 ЗК РФ:

• порождает разноречивую практику применения законодательства, так как одни правоприменительные органы исчисляют срок возникновения права собственности на разделенные участки с даты выдачи свидетельства на весь участок, а другие - с даты регистрации права на участки, полученные в результате раздела;
• вносит необоснованное различие в правовое регулирование для разных видов недвижимого имущества: земли, квартир, нежилых помещений;
• учреждает новый первоначальный способ возникновения права собственности без правопреемства: раздел участка собственника;
• не позволяет бесспорно устанавливать дату возникновения права собственности на объекты недвижимости, в том числе для целей налогообложения, чем нарушает принцип равенства налогоплательщиков;
• земельное законодательство применяется в совокупности с другими отраслями права (с гражданским, налоговым и др.) и, соответственно его неопределенность препятствует единообразию других правоотношений.

 По мнению депутатов, проект закона улучшит правовое регулирование, так как позволит точно устанавливать дату возникновения права собственности на участки после раздела (с момента возникновения права на исходный земельный участок), унифицирует правовое регулирование разных объектов недвижимости, обеспечит единообразную судебную практику.
 Следует отметить, что подход депутатов к решению вопроса о возникновении права на земельные участки, образованные в результате раздела, позволит убрать "лазейку" для недобросовестных собственников, которые путем регулярных преобразований своих участков избегают ответственности, установленной за неиспользование земли по целевому назначению (так как срок неиспользования земельного участка, начинает исчисляться с даты регистрации права на вновь образованные земельные участки).
 С учетом изменений действующего законодательства в части увеличения размера штрафных санкций за соответствующее административное правонарушение, подобная практика может приобрести еще больший масштаб.

 С текстом законопроекта можно ознакомиться по ссылке.