Верховный Суд корректирует судебную практику о признании права собственности на самовольно возведенные постройки (самоволки)

 В марте 2015 года в открытом доступе появился целый ряд определений Верховного Суда РФ (ВС РФ), в которых давалась оценка правоприменительной практики нижестоящих судов по искам о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, в том числе на так называемые "самоволки", то есть самовольно возведенные объекты капитального строительства.
 Наиболее интересными представляются следующие определения судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ:

• Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.01.2015 № 18-КГ14-168 "По иску Администрации муниципального образования г. Краснодар к гражданам Корсантия Т.Д., Дивееву А.Я., Ткачевой Н.В., Щербаковой Н.Н. и др. о сносе самовольно возведенного строения и встречному иску указанных граждан к администрации муниципального образования г. Краснодар о признании права собственности на квартиры";
  
  
• Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.02.2015 по делу № 5-КГ14-142 "По иску о признании самовольными постройками строений и сооружений, прекращении права собственности, внесении записей о прекращении права собственности, возложении обязанности освободить земельный участок от находящихся на нём строений".

 Определение № 18-КГ14-168 вынесено по делу, в рамках которого администрация муниципального образования г. Краснодар требовала от Корсантия Т.Д. сноса самовольно возведенных 4, 5, 6 и 7 этажей семиэтажного многоквартирного жилого дома.
 В обоснование указанного требования истец ссылался на то, что на принадлежащем ответчику на праве собственности земельном участке площадью 1844 кв.м. Корсантия Т.Д. в нарушение полученного разрешения на строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил возведен семиэтажный многоквартирный жилой дом.
 Ответчики по делу (Корсантия Т.Д. и иные участники строительства) не оспаривали факта возведения МКД без разрешительной документации. Однако с учетом того, что дом был возведен с соблюдением строительных и санитарных норм и правил, не создают угрозы жизни и здоровью граждан, а часть квартир в доме построены за счет участников долевого строительства (Ткачева Н.В. и других), заявили встречный иск о признании права собственности на квартиры.
 Решением суда первой инстанции (оставленным в силе по результатам рассмотрения апелляционной жалобы) иск МО г. Краснодар был отклонен, встречный иск удовлетворен.
 По результатам кассационного рассмотрения коллегия ВС РФ пришла к выводу о незаконности данных судебных актов.
 В основе решения коллегии ВС РФ следующие факты:

• земельный участок, на котором расположена спорная постройка, находится в зоне Ж. 1.3 с целевым назначением - строительство мало- и среднеэтажных жилых домов с количеством этажей не более пяти;
• Корсантия Т.Д. совершались действия, направленные на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства трехэтажного многоквартирного жилого дома, однако им возведен многоквартирный жилой дом, состоящий из семи этажей (многоэтажный жилой дом).

 Судебная коллегия отметила, что несоответствие возведенного Корсантия Т.Д. строения целевому назначению земельного участка (мало- и среднеэтажное строительство жилых домов), на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке.
 В итоге судебная коллегия ВС РФ определила: апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

 Определение № 5-КГ14-142 вынесено по делу, в рамках которого был рассмотрен иск Северного транспортного прокурора Московской межрегиональной транспортной прокуратуры в защиту интересов Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель 91 и К», обществу с ограниченной ответственностью «НЕКС», обществу с ограниченной ответственностью «АС-Недвижимость» о признании самовольными постройками строений и сооружений, прекращении права собственности, внесении записей о прекращении права собственности, возложении обязанности освободить земельный участок от находящихся на нём строений.
 В обоснование заявленных требований прокурор указал следующее:
 Земельный участок с кадастровым номером 77:09:01030:065 (площадью 164,12191 га) находится в федеральной собственности, расположен в полосе отвода железной дороги и передан в аренду ОАО «Российские железные дороги» (ОАО «РЖД»).
 При проведении проверки установлено, что часть данного земельного участка площадью 10 752 кв.м в полосе отвода платформы Моссельмаш станции Ховрино Октябрьской железной дороги незаконно занята принадлежащими ответчикам самовольными постройками.
 В отношении указанных построек ранее было зарегистрировано право собственности ответчиков и выданы свидетельства о праве собственности на ряд нежилых зданий, а также на сооружения теплосети и кабельной линии низкого напряжения.
 Данные строения и сооружения, по мнению прокурора, являются самовольными постройками, а ответчики незаконно занимают указанную часть земельного участка, поскольку земельный участок под строительство в установленном порядке не выделялся, разрешение на строительство не выдавалось, спорные строения и сооружения находятся в полосе отвода железной дороги и возведены без согласия собственника земельного участка, а также арендатора - ОАО «РЖД», в ведении которого находится железная дорога.
 Решением Тимирязевского районного суда г. Москвы от 17 октября 2013 г. иск прокурора был удовлетворён, однако в дальнейшем, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда данное решение было отменено, и вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска.
 Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе и в возражениях на неё, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются предусмотренные статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены в кассационном порядке определения суда апелляционной инстанции.
 Суд первой инстанции обоснованно применил приведённые выше положения Гражданского кодекса Российской Федерации о защите прав собственника и владельца земельного участка, о самовольной постройке, положения Земельного кодекса Российской Федерации о целевом использовании земель, а также положения федеральных законов и подзаконных актов, регулирующих порядок и условия распоряжения и пользования землями железнодорожного транспорта, в том числе находящимися в полосе отвода железных дорог, и удовлетворил иск прокурора, поданный в соответствии с частью 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в защиту интересов Российской Федерации - собственника земельного участка, постановив освободить незаконно занятую ответчиками часть земельного участка путём сноса возведённых строений и сооружений, а также постановив признать недействительными регистрационные записи о праве собственности и свидетельства о праве собственности ответчиков в отношении объектов недвижимости на данном земельном участке.
 При этом, судом апелляционной инстанции не опровергнуты и не поставлены под сомнение основные выводы суда первой инстанции.
 Как следует из определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, основанием для отмены решения суда первой инстанции и для отказа в иске послужило то, что суд первой инстанции, установив факт достройки и перестройки спорных объектов недвижимости после утверждения актов принятия их в эксплуатацию и регистрации права собственности на них, не установил точные параметры существующих на момент разрешения спора объектов, их площадь и иные технические данные. Тем самым суд, постановив снести существующие на момент разрешения спора объекты, вышел за пределы требований прокурора, которые, как указано судом апелляционной инстанции, были заявлены в отношении объектов, зарегистрированных в ЕГРП. Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции постановил решение о сносе строений, перечисленных в исковом заявлении прокурора, в то время как установлен факт отсутствия таких строений на момент разрешения спора.
 Однако, судебная коллегия ВС РФ указала, что такие выводы суда апелляционной инстанции являются взаимоисключающими, противоречат нормам материального права и обстоятельствам дела.
 Так, судом установлено, что за ответчиками, не имеющими прав на земельный участок, зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорной части земельного участка, данные объекты впоследствии самовольно достраивались и перестраивались, вследствие чего они не соответствуют записям в ЕГРП.
 При таких обстоятельствах суд первой инстанции постановил снести существующие на данной части земельного участка самовольные постройки, расположенные по указанным прокурором адресным ориентирам, а также прекратить то право, которое зарегистрировано за ответчиками в ЕГРП на строения, расположенные на спорной части земельного участка.
 Какие-либо расхождения между заявленными прокурором требованиями об освобождении земельного участка путём сноса самовольных строений и прекращения зарегистрированного права на объекты недвижимости и требованиями, по которым постановлено решение суда, в данном случае отсутствуют, а довод суда апелляционной инстанции о выходе суда первой инстанции за пределы заявленных требований является необоснованным.
 При этом для сноса самовольных построек не является необходимым точное установление площади и иных технических характеристик этих объектов.
 В итоге судебная коллегия ВС РФ определила: апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции об удовлетворении иска прокурора.

 С рассмотренными определениями судебной коллегии ВС РФ можно ознакомиться в резделе "Нормативные документы" нашего сайта, в том числе по ссылкам в настоящем тексте.